Aquí es donde se va a poner en evidencia todo el trabajo previo que hemos realizado hasta ahora y, como en las fases anteriores, ha de planificarse con todo cuidado para evitar errores.
Fase #4 Planificar y Ejecutar la obra
La pregunta principal que nos tenemos que hacer antes de acometer una obra es si vamos, o no, a abondonar la vivienda durante las obras y, en ese caso, si tenemos una fecha límite para hacerlo por cualquier razón. Si la tenemos, todo el proceso se planificará hacia atrás a partir de esa fecha.
Si no la tenemos, podremos ir más tranquilos, pero de todas formas recomiendo realizar una planificación de los tiempos de cada fase, para que la reforma no se eternice.
Esta planificación temporal se lleva a cabo con la confección de un calendario, en forma de lista de control, en la que incluiremos todos los momentos críticos del proceso. Algunos de ellos ya los hemos visto en los artículos anteriores:
Programa de necesidades
Creación del concepto de diseño
Estimación del presupuesto
Presentación de ofertas por parte de los industriales
Aceptación de presupuestos y contratación
Obtención de permisos y licencias
Planificación de las compras
Inicio y gestión de la obra
Amueblamiento y decoración
Poner un límite de tiempo a cada fase, hará que mantengamos en todo momento el control sobre la duración del proyecto.
Es importante que te informes sobre la duración de los procesos administrativos en tu Ayuntamiento, en función del alcance de la obra. No es lo mismo un permiso para reformar la cocina, que para cambiar los cerramientos exteriores o para realizar una reforma integral que suponga un cambio en la distribución de los espacios.
Si sabes que la licencia de obras va a tardar un mes, puedes solicitarla mientras te dedicas a completar la fase de diseño. Eso sí, para poder solicitar la licencia, tendrás que haber completado la fase de Fijación del presupuesto, puesto que deberás presentar en el Ayuntamiento como mínimo, además de una relación de los trabajos a realizar (para determinar el tipo de licencia), un presupuesto sobre el que te cobrarán un porcentaje en concepto de tasas e impuestos correspondientes.
Una vez solicitados los permisos y decidido qué profesionales van a llevar a cabo el trabajo, en el caso de que seas tú quien dirija las obras, que es el escenario que estamos contemplando en esta serie de artículos, veamos cuáles son los siguientes pasos a seguir:
1. Aclarar las responsabilidades antes de comenzar.
Si no hay un gestor de obra profesional, que se ocuparía de ello, es buena idea fijar un contrato con cada uno de los industriales que intervengan, en lugar del simple contrato verbal habitual en obras de pequeña envergadura.
En este documento, llamado pliego de condiciones, se establecen los derechos y obligaciones de cada una de las partes, así como las condiciones del trabajo: formas y plazos de pago; causas de rescisión; fecha de entrega límite si la hay (cuyo incumplimiento podría dar lugar a indemnizaciones, que también se establecerán en el documento); y la responsabilidad en caso de daños, mala ejecución, o incluso accidente laboral.
Respecto a esto último, es importante que se establezca en dicho documento quién es el responsable de hacer cumplir las condiciones de seguridad en el trabajo establecidas por la ley.
En los casos en que haya un contratista, el contrato se establece con él, quedando bajo su responsabilidad la gestión de su equipo y el cumplimiento d ela normativa sobre seguridad en el trabajo. Pero si se contrata a trabajadores autónomos, tiene que constar claramente que cada uno de ellos debe hacerse responsable de su propia seguridad, porque si por desgracia ocurre un accidente, podrías verte involucrado como promotor de la obra (es decir, quien la promueve).
2. Confeccionar un Calendario de Obra.
Si el trabajo va a realizarlo una empresa de reformas, estableciéndose el contrato con el contratista, es con éste con quién habrá que pactar las fechas de entrega del trabajo, y él ya se encargará de que todos sus trabajadores estén en nuestra obra en el momento adecuado para que no haya retrasos ni se solapen los trabajos.
Pero en el caso de que contrates tú mismo a profesionales autónomos, de forma independiente, es decir, sin que formen parte de un aplantilla de contrata, serás tú el encargado de gestionar los tiempos de inicio de cada uno de los trabajos a desarrollar. Es una utopía esperar que se gestionen a sí mismos, porque puede darse el caso de que ni se conozcan entre sí.
Por eso, es indispensable tener una reunión con todos ellos antes de comenzar y fijar entre todos el Calendario de la obra, en el que se detallarán las fechas de inicio y final de cada trabajo, y el orden de ejecución de cada uno de ellos.
Los tiempos estimados para cada trabajo tendrá que determinarlos cada industrial en la reunión previa, y variarán según el alcance de la obra.
Establecer este calendario no es tarea fácil, pero a modo de guía básica, el orden de los trabajos, en una obra en la que se renueven cocina, baño y pavimentos, e incluso se redistribuya el espacio, sería el siguiente:
Derribos de tabiquería y eliminación de todos los elementos que hayan de cambiarse: sanitarios, muebles de cocina, electrodomésticos, falsos techos, ventanas, puertas, cerámica, parquet…). Si ya hay en la vivienda un pavimento cerámico que queremos cambiar, la necesidad de eliminarlo o no dependerá del estado del mismo, y tendrá que determinarlo el instalador del nuevo pavimento, a falta de contratista o director de obra.
Si hay que cambiar cerramientos exteriores, hay que prever que tendremos listos los nuevos antes de eliminar los viejos, para no dejar la vivienda abierta y expuesta a las inclemencias del tiempo.
Construcción de tabiquería nueva.
Marcado de los nuevos puntos de luz, de mecanismos eléctricos, de tomas de agua y de desagües, para que el albañil pueda ir haciendo las regatas correspondientes hasta la nueva ubicación.
Instalaciones eléctricas y de fontanería. El instalador dejará todos los cables, tubos y desagües listos, a falta de colocar los mecanismos eléctricos, lámparas, sanitarios y electrodomésticos.
Colocación de los revestimientos cerámicos.
Construcción de falsos techos.
Instalación del plato de ducha si lo hubiera.
Colocación de paimentos cerámicos.
Colocación de parquet.
Instalación de puertas de paso y armarios empotrados si los hubiera.
Instalación de mobilario de cocina y encimeras.
Instalación de sanitarios, electrodomésticos y grifería.
Instalación de luminarias.
Pintura/revestimientos de pared, como el papel pintado.
Amueblamiento y decoración.
Este Calendario no sólo sirve para que cada industrial intervenga en el momento adecuado y reserve ese tiempo en su agenda de trabajo, de forma que la obra no se quede parada en ningún momento. Sirve también para hacer una previsión de cuándo tiene que estar disponibles los materiales y elementos a instalar.
Por ejemplo si, según el calendario, el albañil tiene que empezar a colocar el pavimento, y cuando fuimos a mirar este material en la fase anterior (ver Definir el Estilo Global) nos dijeron que tardaba en llegar 3 semanas, tendremos que haberlo pedido hace 3 semans para que hoy esté disponible.
Y así con todo: iluminación, parquet, puertas, armarios a medida… Cada material o elemento que haya que fabricar, tendrá su tiempo de entrega o de construcción, que se tendrá que saber por adelantado para poder gestionar los pedidos. Si no, puede ocurrir que, aunque los industriales estén en la obra en la fecha prevista, tengan que irse por no poder trabajar, moviendo el calendario de fechas, con el consiguiente riesgo de que más tarde el resto de los trabajadores no puedan adaptarse a sus nuevas fechas de inicio.
3. Realizar visitas de obra.
Una vez iniciada, es importante visitar la obra periódicamente para comprobar que todo marcha como es debido y comprobar la calidad de los trabajos. Un error detectado a tiempo, supone mucho menos coste que si ya se han realizado trabajos posteriores que afectan al trabajo mal ejecutado.
4. Fin de obra.
Finalizada la obra, debe revisarse el trabajo realizado para comprobar su correcta realización, aunque ya habremos ido viendo los avances en las visitas anteriores, antes de abonar las facturas finales. Suele darse un tiempo de reclamación, cuyo plazo se habrá acordado en el contrato, en el que los trabajos estarán en garantía.
Es muy útil solicitar de los industriales y proveedores, las instrucciones de mantenimiento y garantías de los materiales y aparatos empleados; las referencias de color de la pintura; y algunas piezas sobrantes de cada material empleado, para cubrir cualquier necesidad posterior.
Esta fase es una de las más difíciles de abordar con éxito por una persona no profesional.
Podemos tener la tentación de delegar la responsabilidad en los propios industriales. No lo hagas. Alguien tiene que saber cuáles son los objetivos, tener la visión global de la obra y dirigirla; y si no hay ningún profesional al frente, ese alguien tienes que ser tú.
Si estás realmente dispuesto a llevar a cabo tu proyecto, ¡adelante! Sólo necesitas resolución y sobre todo mucha, mucha planificación, que es lo que hemos visto en esta serie de artículos que es la única forma de resolver una reforma con éxito.
Si te ha gustado este artículo o tienes alguna duda sobre cómo llevar a cabo esta fase, escribe un comentario.
¡Te espero!
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