Todo lo que debe saber para contratar una hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca o préstamo hipotecario es el instrumento bancario por excelencia para la adquisición de una vivienda. La entidad financiera le ofrece una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo  a cambio de que usted hipoteque el inmueble que compra.

Esto significa que en caso de que no pueda pagar, tras cumplirse una serie de condiciones marcadas por la Ley, el banco podrá vender el inmueble en subasta pública. Tenga en cuenta que, salvo que lo pacte en la escritura pública, con entregar al banco el inmueble usted no quedará libre de la deuda si esta es mayor que lo obtenido por la venta; por este motivo es muy importante la tasación obligatoria incorporada a la escritura, ya que determina el valor de mercado de la vivienda

¿En qué se tiene que fijar para valorar la hipoteca que más le conviene?

Interés: Es el precio que paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.

Plazo de devolución: Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.

Financiación: Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen determinado porcentaje del valor de tasación

Comisiones: Puede encontrarse con varias. La Ley de crédito inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son estas:
Comisión de apertura: No la limita, pero establece que será la única que podrá cobrarle la entidad financiera al contratar un préstamo hipotecario. Se elimina de esta manera la posibilidad de que le cobren una comisión de estudio como ocurría antes

Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que el banco puede cobrar si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo acordado. La ley de crédito hipotecario establece que para hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 2% del capital anticipado durante los diez primeros años y con el límite del 1,5% a partir del undécimo. Para las de tipo variable el límite será del 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros años

Comisión de novación: Siempre que por el cambio se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna

Cláusulas: Establecen condiciones que puedan alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la actual ley desaparecen las “cláusulas suelo”. Se establece también que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo). En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la norma permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido en la primera mitad del préstamo, o 15 meses o el 7% en la segunda mitad.

Garantías adicionales. Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble
Y por supuesto:

Analizar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), proporcionada por la entidad financiera y contiene toda la información de la hipoteca. Tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

También deberá facilitarle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que detalla las cláusulas y los gastos de la hipoteca.

Elegida la entidad y el tipo de crédito, acuda al notario

Su encuentro con el notario será doble: antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario (fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual)

Fase precontractual: papel relevante del notario

Una vez que usted ha decidido con qué entidad financiera va a contratar el crédito que más se ajusta a sus interese, entramos en la llamada fase precontractual del préstamo según se recoge en la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019

Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, dicha ley regula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que habrá de proporcionarle la entidad financiera

Debe saber que esta ley atribuye al notario una importante función en la fase precontractual del préstamo ya que deberá cerciorarse del cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcionarle a usted un asesoramiento imparcial y gratuito

ELIJA A SU NOTARIO

Tras haber decidido la entidad financiera y el crédito más adecuado tendrá un plazo de diez días, previos a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo, para acudir al notario que elija. En España hay más de 2.800 notarios

Deberá comunicar a la entidad financiera el nombre del notario que haya elegido ara que esta le remita, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con su préstamo

Cuando la entidad financiera haya enviado la documentación al notario por usted elegido, podrá reunirse a solas con él
Y PÍDALE QUE LE AYUDE…

.-Verificando que ha recibido toda la documentación: El notario verificará que la entidad financiera le ha entregado toda la documentación exigible conforme al tipo de préstamo hipotecario por usted solicitado y que lo ha hecho en el plazo adecuado.

Es decir se asegurará de que ha recibido:

El proyecto de contrato del préstamo

La FEIN

LA FiAE

La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés

Un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito
.- Resolviendo sus dudas. El notario le explicará los aspectos más importantes y relevantes del préstamo y contestará a todas sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del mismo y de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test se asegurará de que lo tiene todo claro

.- Dejando constancia escrita. El notario redactará un acta notarial gratuita en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado y las respuestas.

Fase contractual o escritura pública del préstamo

Tras esos diez días y redactada y firmada el acta notarial por usted y (de haberlos) por su fiador y/o garante hipotecario, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario, no se podrá volver atrás.

El día de la firma se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y usted como comprador y prestatario.

En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa (que el notario recordará y enumerará) especialmente todos los apartados recogidos en la FEIN, como son el capital, los plazos, el interés ordinario y el TAE, así como las comisiones y los gastos que le corresponde pagar a cada parte. Por supuesto, también figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho.

Además el notario insertará en la escritura pública del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarial realizada en la fase precontractual, que será prueba del asesoramiento imparcial prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el contenido de todos los documentos, de modo que se cumpla el principio de transparencia que guía la nueva normativa.

El notario le entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple y el Registro de la Propiedad le hará llegar gratuita y telemáticamente una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. Se enviará a la dirección de correo que usted indique.

En cualquier caso siempre podrá usted acudir al notario para obtener una nueva copia (esta sí tendrá un coste; siempre el marcado oficialmente)

La autorización y firma de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario se suelen producir de forma simultánea. Tras su rúbrica, el notario enviará al Registro de la Propiedad una copia auténtica electrónica de ambas escrituras.