Muchos futuros hipotecados aún no saben qué gastos deben afrontar exactamente al formalizar la operación, pues aunque algunos sí corresponden al banco, otros son responsabilidad exclusiva del cliente.
Los gastos de hipoteca los paga casi todos el banco.
Para entender mejor quién debe pagar qué, cuando se financia la compra de una vivienda, se generan dos tipos de gastos: los de la constitución de la hipoteca y los de la formalización de la compraventa. Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los primeros los debe abonar el banco en su mayoría, aunque hay ciertas partidas que corresponden al cliente.
La propia normativa señala que el precio de la tasación lo tiene que asumir el prestatario, esto es, el futuro titular de la hipoteca. La cantidad de dinero que hay que desembolsar por este concepto puede variar según la agencia tasadora y el valor de la vivienda, pero suele ser de
unos 450 euros de media.
Asimismo, el cliente debe pagar la copia de la escritura de la hipoteca que le entregará el notario en el día de la firma. Su precio varía dependiendo de la cantidad de folios, pero suele ser de entre 20 y 50 euros como mucho.
También debería abonar el coste de la nota simple registral si le pide al banco que la solicite (entre 10 y 20 euros, aproximadamente).
Los gastos de compraventa los abona el comprador (Notaría, Registro, Impuesto Transmisiones Patrimoniales y gastos de gestoría).
Esta lógica, sin embargo, no se aplica en los gastos de compraventa. Como el banco no interviene directamente en la adquisición (solo le presta dinero al comprador), la ley hipotecaria no le obliga a pagar ninguna partida relacionada con estas costas. Por lo tanto, es el cliente (como comprador) el que debe afrontar la mayor parte de la factura.
En concreto, el comprador debe pagar los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la compraventa de la vivienda, así como los impuestos que correspondan: IVA e IAJD si es nueva o ITP si es de segunda mano. Junto con las costas de constitución de la hipoteca, la factura total asciende a un equivalente al 8 – 12% del valor del inmueble, que habrá que ingresar a la provisión de fondos que se haga unos días antes de la firma para pagar los gastos más la parte no financiada por el banco.
Ojo con las comisiones y con los productos asociados Más allá de los gastos que deben abonarse por la constitución de la hipoteca y la formalización de la compraventa, es posible que el banco le cobre al cliente una comisión de apertura por la concesión de su préstamo hipotecario. La mayoría de las entidades ya no la aplican, pero las
que sí lo hacen cobran entre el 0,25% y el 1,5% del capital del crédito.
A esto hay que añadir también el precio de los productos vinculados o combinados que se contraten: primas de seguros, cuotas de emisión de tarjetas de crédito, etc.
Ejemplo para la compra de una vivienda de 120.000-€ | Solicitamos una hipoteca de 100.000-€ | Plazo de amortización de 30 años
GASTOS COMPRAVENTA
Impuesto Transmisiones Patrimoniales (6%) 7200-€
Notaria 600-€
Registro de la Propiedad 300-€
Gestoría 500-€
TOTAL 8600-€
GASTOS HIPOTECA
Impuesto Acto Jurídicos Documentales (1%)
Notaria
Registro de la Propiedad
Gestoría
TOTAL
El ahorro para el comprador de la vivienda con la nueva Ley hipotecaria es de 2400-€.
Pero, ¿qué han hecho los bancos para no tener que asumir estos gastos? (la banca nunca pierde)
1) Cargan al cliente con una comisión de apertura que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca.
2) El primer y hasta el segundo año incrementan el tipo de interés en 2 o tres puntos. Esta medida para el ejemplo expuesto supone un sobrecoste en intereses de +1800-€ por cada año que se incremente el tipo de interés en +2 puntos.
Los bancos han asumido los gastos pero han trasladado el conste al cliente.
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